【争议焦点】

     被拆迁房屋的共有状态仅有确权而未经析产如何处理？

一、据以研究的案例

     上海某基地动迁采取“数砖头结合数人头”的政策。有兄弟四人，其中三人长期居住在该基地某屋内且落户于此，另一人居住在外地区，其户口亦没有落户到该房内。该房屋之前为四兄弟的父亲所有，父母亲相继去世后，其中一人以个人名义领取了该房屋产权证，此兄弟四人曾为该房屋产权之争诉至法院，法院下达了判决书确认系争房屋为四人共同所有，并明确了每人的实际使用部位。现居住在外地区的一人要求按照判决书上的部位价值比例来分配动迁补偿款，理由是法院的判决书已经明确了共有人之间各自所能使用的部位，实际上已经确权并析产将各个部位归于每个人名下。动迁组认为：此判决书仅仅是一个共同共有的确认，并没有进行析产分割，所谓的各人名下产权也未经有关房产登记部门登记，因此外地区的那位只能作为共同共有人分得房屋估价部分的补偿，而不能以判决书为依据要求动迁组分配各共有人的动迁补偿款。

二、对本案涉及到的法律问题分析

1、确权与析产的关系

     确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和其他项权利。如当事人向法院提起确权之诉，法院经过审理之后，可以判决书形式确认当事人的权利。本案中，四兄弟以房屋所有权纠纷之争向法院起诉，法院审理之后认为该房屋系遗产房，四兄弟均为法定继承人，依法享有对房屋的继承权，因此判决四人对房屋共同共有，并确定了各自使用的部位。该判决是一份完全意义上的确权判决书。

     析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。公民死亡后，共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。析产的标准是将财产原有的共同共有状态转变为按份共有状态。本案中，法院的判决只是确认四兄弟均对该房屋享有所有权，并未明确各自享有的份额，其规定了每人对房屋具体部位有使用权也只是确认了各部位的使用权人，而非所有权人，因此此份判决书不能认定为析产判决，也就不能以此要求动迁组来分配动迁补偿款。

     由此可见，确权与析产并非两个相同的概念，不可同日而语，也非包含关系，无范围大小可分，但其中又存在交叉状态，即既确认有所有权也明确了其在共有关系中所享有的份额。

2、确权而无析产实践中动迁组难以具体分割拆迁补偿款

     《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条规定“被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置”。该动迁基地的政策规定“截至房屋拆迁许可证核发之日，由法律认定的书证为单位的户”也可确定为补偿安置户，因此，判决书也可作为有效计户凭证。但在共有状态且无具体分割份额的前提下，要以判决书作为具体拆迁款分配比例依据，请求动迁组给与分配，是没有法律依据的。按照该基地政策，动迁组只能替共同共有人计算出应得的动迁补偿款总额，等待共有人内部协商完毕后领取补偿款再按协商的比例进行分配。

     综上所述，由于本案当事人之间并没有对系争房屋实际析产，对房屋的共有并不是按份共有，虽然法院对房屋的所有权人进行了确认，但并没有具体分割房屋产权份额，因此在动迁中也就不能以此判决书作为析产依据要求拆迁人对动迁补偿款进行分配。如动迁组将判决书中有关各共有人居住使用部位的规定简单地定性为是对房屋的析产，就会引发更多的矛盾。

     随着老房子动迁，原房屋转化成了具体的价值表现，即拆迁补偿款。如对安置范围内的产权人与不属应安置人口的产权人的补偿一样，在现实中对前者似有不公，因为安置范围内的产权人一般都在他处无住房，因此如果动迁政策能将计算标准更人性化、合理化，适当照顾作为应安置人口的产权人的利益，则更能使政策趋于公平公正，更能体现社会的和谐。此外，动迁基地单方面要求当事人进行家庭成员之间协商，一般无正式约束力，这项规定宜由立法加以体现，规范处理共同共有、未经析产房屋的动迁补偿安置工作，这样可以较好地化解纷争，实现对各共有人的有效、平等的保护。

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参考案例链接：

一、最高人民法院关于父母的房屋遗产由兄弟姐妹中一人领取了房屋产权证并视为己有发生纠纷应如何处理的批复

广东省高级人民法院：

　　你院粤法民字(1987)31号关于惠阳地区中级人民法院请示的上诉人钟秋香、钟玉妹诉钟寿祥房屋纠纷一案的报告及卷宗收悉。

　　据你院报告称：钟和记(1941年故)与妻子苏衬(1926年故)、继妻王细(1984年故)先后生有四个儿女，即：钟妙(1976年故)、钟秋香、钟玉妹、钟秋胜(1981年故)。1940年钟和记与王细夫妇收养了钟寿祥(当时12岁)。1939年、1940年钟和记和王细购置房屋六间，钟和记死后，由王细、钟玉妹、钟秋香、钟寿祥等长期居住。1973年钟秋香将自己居住的那部分房屋进行了改建。钟寿祥曾以自己的名字，于1947年、1953年、1960年先后领取了六间房屋所有权证。王细于1984年死后，钟寿祥便在1985年将部分房屋拆除改建，并将其中部分房屋宅基地给其子使用，为此，双方发生纠纷。

经研究，同意你院审判委员会的意见。即根据该房产的来源及使用等情况，以认定该屋为钟和源、王细的遗产，属钟秋香、钟玉妹、钟寿祥、钟妙、钟秋胜5人共有为宜。钟寿祥以个人名义领取的产权证，可视为代表共有人登记取得的产权证明。钟妙、钟秋胜已故，其应得部分由其合法继承人继承。

以上意见供你院批复时参考。

二、最高人民法院关于孙世界等与孙洪武等房屋继承申诉一案的复函

河北省高级人民法院：

你院冀民（1989）150号关于孙世界、孙世明与孙洪武、孙洪德、孙淑芹房屋继承申诉一案，对土改时祖遗房产填写土地房产所有证后的产权确认问题的请示报告收悉。经研究，我们同意你院的第一种意见，即双方诉争之六间房产系祖遗房产，其父辈孙履忠、孙履坦兄弟二人未曾分家析产。在土改填发土地房产所有证时，孙履坦将该房产填写在自己名下，但未载明家庭人数，据土改干部证明：“该房是哥俩的，土地证填写谁的名都行。”因此，该房产应视为孙履忠、孙履坦之父遗产，按先析产后继承的原则处理为宜。具体如何分割，请根据实际情况酌定。

以上意见供你院批复时参考。